Revisione di singoli elementi del diritto della proprietà per piani

Berna, 20.09.2024 - Le disposizioni sulla proprietà per piani vanno modernizzate. Nella seduta del 20 settembre 2024 il Consiglio federale ha avviato la consultazione relativa alle modifiche del Codice civile (CC) con le quali intende adeguare ulteriormente il diritto in materia di proprietà per piani alle esigenze dei comproprietari nonché colmare lacune giuridiche e aumentare la certezza del diritto.

Con la proprietà per piani il comproprietario acquisisce il diritto di utilizzare in modo esclusivo determinate parti di un edificio e di ristrutturarle a proprio piacimento. Tuttavia, poiché i comproprietari possono condividere determinati costi (p. es. impianti di riscaldamento, trombe delle scale, giardini, lavanderie), la proprietà per piani consente anche alle persone con minori risorse finanziarie di comprare un'abitazione. L'istituzione della proprietà per piani è stata introdotta nel Codice civile (CC) nel 1965 e nel complesso ha dato buoni risultati.

Su incarico del Parlamento (mozione Caroni 19.3410), il Consiglio federale propone ora di modernizzare singoli aspetti del pertinente diritto. Modificando le corrispondenti disposizioni del CC intende tenere maggiormente conto delle attuali esigenze dei comproprietari e aumentare l'applicabilità pratica del diritto della proprietà per piani.

Aumentare la certezza del diritto

Il diritto vigente non disciplina certi aspetti della proprietà per piani. Con il fine di aumentare la certezza del diritto per i comproprietari, il Consiglio federale propone pertanto diverse modifiche, in particolare volte a disciplinare esplicitamente i diritti d'uso preclusivi su parti comuni dell'immobile introducendo ad esempio nella legge una proposta relativa alle possibilità di cui dispone la comunione di comproprietari per costituire e modificare agevolmente i diritti d'uso preclusivi su parcheggi o giardini. In tal modo mira a ridurre le incertezze ed evitare problemi ai comproprietari.

Il Consiglio federale intende inoltre rafforzare i diritti dei comproprietari che comprano un'abitazione non ancora costruita. Il diritto vigente disciplina esclusivamente la proprietà per piani di fondi già esistenti, ma nella prassi attuale tanti immobili sono acquistati su progetto, il che deve essere considerato nella legge.

Migliorare l'applicabilità pratica

Con diversi adeguamenti il Consiglio federale intende pure migliorare l'applicabilità pratica del diritto della proprietà per piani, ad esempio nell'ambito del fondo di rinnovazione. Nella prassi accade sovente che la mancanza di un fondo di rinnovazione o la sua insufficiente dotazione impedisca un risanamento necessario dell'immobile. Con un nuovo diritto all'azione i comproprietari potranno chiedere al giudice di ordinare la costituzione di un fondo di rinnovazione per finanziare lavori necessari di manutenzione e rinnovamento. Si rinuncia per contro a introdurre un obbligo generale di costituire un tale fondo.

Il Consiglio federale ravvisa inoltre la necessità di intervenire nell'ambito del diritto di superficie. Nel caso di una proprietà per piani fondata su un diritto di superficie si possiede una parte dell'edificio ma non il terreno sul quale questo è edificato. Il comproprietario ha unicamente il diritto di utilizzare il terreno in proprietà per piani per un dato periodo. Attualmente, per continuare a utilizzare il diritto di superficie dopo tale periodo la comunione deve avere il consenso di tutti i comproprietari. Se uno di essi è contrario alla proroga, anche tutti gli altri perdono la comproprietà. Il Consiglio federale intende modificare questa situazione, per cui in futuro una decisione di maggioranza sarà sufficiente per prorogare il diritto di superficie. I comproprietari che hanno votato contro la proroga devono essere indennizzati.

Nella seduta del 20 settembre 2024 il Consiglio federale ha posto in consultazione le pertinenti modifiche del CC fino al 20 dicembre 2024.

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Dominic Wüthrich, Ufficio federale di giustizia, T +41 58 463 05 82, dominic.wuethrich@bj.admin.ch