Abitazioni in proprietà di utilità pubblica, l’alternativa alla casa di proprietà

Berna, 13.06.2024 - In Svizzera molte persone non riescono a realizzare il sogno di possedere una casa o un appartamento, anche a causa del costante aumento dei prezzi immobiliari. Per cercare forme alternative alla classica casa di proprietà, uno studio dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) analizza vari modelli di abitazioni in proprietà di utilità pubblica. Se vengono soddisfatte determinate condizioni, questo può essere un modo per entrare in possesso di un immobile a un prezzo accessibile.

Negli scorsi anni i prezzi immobiliari sono nettamente aumentati e, tra il 2015 e il 2022, il tasso di proprietà abitativa è diminuito costantemente, passando dal 38,4 al 35,9 per cento. Sono sempre meno le persone in Svizzera che possono permettersi di acquistare una casa o un appartamento, soprattutto fra le giovani famiglie. Per tale motivo l'istituto di studi economici di Basilea (Institut für Wirtschaftsstudien Basel, IWBS), il dipartimento di economia della Scuola universitaria professionale di Lucerna (Hochschule Luzern - Wirtschaft, HSLU - W) e lo studio SwissLegal Dürr + Partner sono stati incaricati dall'UFAB di analizzare forme alternative di abitazioni di proprietà e, in particolare, la combinazione dei concetti di «proprietà» e «utilità pubblica».

Gli autori dello studio hanno individuato quattro criteri per poter acquistare la prima abitazione di proprietà al di sotto del prezzo di mercato, altri tre criteri che garantiscono prezzi moderati sul lungo termine - tra cui spicca il diritto di prelazione, ossia la precedenza su altri acquirenti, di una cooperativa o di un altro ente di utilità pubblica - e infine otto criteri che possono contribuire alla pubblica utilità in vari modi.

Sulla base di questi 15 criteri sono stati analizzati cinque modelli alternativi di abitazioni in proprietà in Svizzera e all'estero. Il primo di questi modelli è quello della proprietà abitativa flessibile («flexibles Wohneigentum»), secondo il quale una cooperativa costruisce e vende immobili con la formula della proprietà per piani, rimanendo però proprietaria di almeno un appartamento. In questo modo la cooperativa è co-proprietaria e può esercitare il diritto di prelazione quando uno degli altri appartamenti dell'immobile viene messo in vendita. Un secondo modello è quello della piccola proprietà abitativa («Property Light Plus 1»), in cui le persone sono proprietarie dell'appartamento ma non del resto dell'immobile, che altrimenti dovrebbero cofinanziare, e versano una quota al proprietario dell'immobile per le parti comuni. Un terzo modello è quello della proprietà immobiliare a termine, in cui la proprietà è limitata per esempio a 30 anni. Altri modelli, ancora poco conosciuti in Svizzera, sono il «Community Land Trust» - in cui i prezzi moderati sul lungo termine vengono garantiti da contratti di diritto di superficie con numerose restrizioni - e il «cohousing», che propone un mix di locali privati e comuni e presuppone quindi valori condivisi e una visione relativamente omogenea dell'uso degli spazi comuni.

Lo studio analizza sei esempi specifici in Svizzera e giunge alle seguenti conclusioni:

se un ente mette a disposizione abitazioni in proprietà di utilità pubblica e dà anche in affitto appartamenti, si crea un migliore mix sociale, si agevola il finanziamento di un riacquisto e vengono garantiti prezzi moderati sul lungo termine;
è possibile mantenere prezzi iniziali moderati con un elevato grado di standardizzazione (p. es. della planimetria) e dando la priorità agli spazi comuni; la vendita di una struttura grezza consente inoltre agli acquirenti maggiore flessibilità nel finanziamento;
le regole di riversione - ossia il fatto che dopo un certo periodo la proprietà ritorna in mano all'ente - agevolano il mantenimento di prezzi moderati sul lungo termine, sempre che le condizioni siano concepite in modo tale da non far lievitare i prezzi.

Ad oggi in Svizzera non esiste ancora alcun progetto di abitazioni in proprietà di utilità pubblica attuato in forma non mista ad altri scopi. Lo studio giunge alla conclusione che i concetti di utilità pubblica e di abitazione di proprietà non devono per forza essere in contraddizione, ma devono sussistere un diritto di prelazione limitato e di durata indeterminata, la volontà e la possibilità concreta di esercitare questo diritto e un organo di controllo indipendente. Oltre alle possibili forme giuridiche per i vari modelli, lo studio presenta anche raccomandazioni per le possibilità di promozione.

Possibili interventi statali

Promuovere l'accesso alla proprietà è un mandato costituzionale (art. 108 della Costituzione federale), che attualmente viene attuato solo tramite misure fiscali. Nel promuovere le abitazioni in proprietà di utilità pubblica va prestata particolare attenzione a due fasi: la fase dello sviluppo e quella del riacquisto. La Confederazione potrebbe intervenire concedendo mutui a tassi d'interesse favorevoli per il riacquisto oppure cofinanziando servizi di consulenza; i Cantoni e i Comuni potrebbero invece prevedere un trattamento privilegiato per quanto riguarda l'imposta immobiliare e l'imposta sul trapasso di proprietà.

Indirizzo cui rivolgere domande

Media e comunicazione UFAB, media@bwo.admin.ch, tel. +41 58 463 49 95
HSLU – W, Institut für Betriebs- und Regionalökonomie, markus.gmuender@hslu.ch