Vers une actualisation ciblée du droit de la propriété par étages

Berne, 20.09.2024 - Les dispositions relatives à la propriété par étages ont besoin d’être modernisées. Lors de sa séance du 20 septembre 2024, le Conseil fédéral a ouvert la consultation sur un avant-projet de modification du code civil. Celui-ci prévoit des adaptations ponctuelles destinées à mieux couvrir les besoins des copropriétaires, tout en comblant certaines lacunes pour assurer une meilleure sécurité du droit.

La propriété par étages consiste à acquérir le droit exclusif d'utiliser certaines parties d'un bâtiment et de les aménager selon ses goûts. Les copropriétaires se partagent certains coûts (liés par ex. au chauffage, à la cage d'escalier, au jardin, à la buanderie), si bien que des personnes disposant de moyens financiers plus modestes peuvent accéder à la propriété. Depuis son inscription dans le code civil en 1965, le droit de la propriété par étages a dans l'ensemble donné satisfaction.

Le Conseil fédéral propose, sur mandat du Parlement (motion 19.3410 Caroni), de moderniser certains aspects du droit de la propriété par étages. Il souhaite mieux répondre aux besoins actuels des copropriétaires et améliorer l'adéquation à la pratique en procédant à des modifications ponctuelles des dispositions du code civil.

Renforcer la sécurité du droit

Certains aspects du droit de la propriété par étages ne sont pas réglés dans la loi à l'heure actuelle. Le Conseil fédéral propose diverses adaptations destinées à augmenter la sécurité du droit. Le code civil comportera une réglementation relative aux droits d'usage particuliers sur les parties communes, qui permettra à la communauté des copropriétaires de constituer et modifier simplement de tels droits, par exemple sur une place de parc ou sur un jardin. Le Conseil fédéral veut de la sorte éliminer des incertitudes et éviter des désagréments aux copropriétaires.

Il souhaite en outre renforcer les droits des copropriétaires qui achètent un logement sur plan. Le droit en vigueur ne règle que la constitution d'une propriété par étages sur un immeuble existant. Or l'achat sur plan n'est pas rare en pratique ; la loi doit en tenir compte.

Améliorer l'adéquation à la pratique

Une partie des adaptations proposées vise à améliorer l'adéquation à la pratique. L'absence d'un fonds de rénovation ou son sous-financement posent souvent problème, car ils empêchent la réalisation des travaux d'entretien et de rénovation nécessaires. L'avant-projet institue une nouvelle action, qui donnera aux copropriétaires la possibilité de demander la création d'un tel fonds auprès du juge. Le Conseil fédéral préfère renoncer à instaurer une obligation de constituer un fonds.

Des adaptations s'avèrent également nécessaires dans les cas où le droit de superficie sert de base pour la constitution de la propriété par étages et où les copropriétaires possèdent chacun une partie du bâtiment, mais pas le sol sur lequel le bâtiment a été construit, et n'ont le droit d'utiliser le sol que pendant une durée déterminée. Selon le droit en vigueur, les copropriétaires doivent consentir à l'unanimité à prolonger le droit de superficie au-delà de la durée convenue. Une seule voix dissonante peut suffire à mettre en danger les parts de propriété par étages de chacun. Le Conseil fédéral entend changer la donne en permettant la prolongation du droit de superficie par une décision à la majorité contre indemnisation des copropriétaires qui s'y opposent.

Le Conseil fédéral a envoyé l'avant-projet de révision du code civil en consultation lors de sa séance du 20 septembre 2024. Celle-ci prendra fin le 20 décembre 2024.

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