La propriété du logement d’utilité publique comme alternative au logement en propriété

Berne, 13.06.2024 - Pour beaucoup, devenir propriétaire reste un rêve en Suisse. L’une des raisons est l’augmentation constante du prix des logements en propriété. Une étude de l’Office fédéral du logement (OFL) explore les alternatives possibles au logement en propriété et analyse différents modèles de propriété du logement d’utilité publique. Si plusieurs conditions sont réunies, cela peut faciliter l’accession à la propriété à prix modéré.

Le prix d'acquisition des logements a considérablement augmenté ces dernières années. De surcroît, le taux de logements en propriété a régulièrement diminué entre 2015 et 2022, passant de 38,4 % en 2015 à 35,9 % en 2022. En Suisse, de moins en moins de ménages, et parmi eux en particulier des jeunes familles, peuvent accéder à la propriété. Dans ce contexte, l'Institut d'études économiques de Bâle (IWSB), la Haute école de Lucerne (HSLU-W) et SwissLegal Dürr + Partner ont analysé, sur mandat de l'OFL, différentes formes de propriété du logement et, concrètement, le lien entre propriété du logement et utilité publique.

Les auteurs et autrices de l'étude identifient tout d'abord 4 critères permettant de proposer des logements en dessous du prix du marché lors de la première vente. Ils et elles définissent ensuite 3 autres critères qui garantissent un prix modéré à long terme, en prévoyant un droit de préemption d'une coopérative ou d'un autre organisme d'utilité publique. Enfin, l'étude évoque 8 autres domaines ou critères susceptibles de contribuer à l'utilité publique à différents égards.

Cinq modèles différents de propriété du logement, en Suisse et à l'étranger, sont analysés sur la base de ces 15 critères, parmi lesquels celui de la « propriété flexible du logement ». Dans ce modèle, une coopérative fait construire des logements en propriété par étages et les vend, hormis un logement au moins qu'elle loue. Cela lui permet de rester copropriétaire afin de pouvoir exercer ultérieurement un droit de préemption lorsqu'un appartement acheté par un particulier ou une particulière est à nouveau mis en vente. Un deuxième modèle est celui de la « petite propriété du logement » : les propriétaires ne possèdent ici que le logement et non le reste du bâtiment qu'ils et elles devraient sinon cofinancer ; ils et elles versent à la place un loyer à la copropriété pour l'utilisation des parties communes. Un troisième modèle est celui de la « propriété du logement limitée dans le temps », où la propriété à une limite temporelle, fixée par exemple à 30 ans. D'autres modèles encore peu connus en Suisse sont le « Community Land Trust » - la modération des prix à long terme est réglée par des contrats de droit de superficie très restrictifs - ou le « cohousing ». Ce dernier modèle prévoit la combinaison d'espaces privés et d'espaces communs, ce qui exige une vision commune de l'utilisation de ces espaces et des valeurs partagées animant la communauté.

L'étude analyse six exemples concrets en Suisse et en tire les principales leçons suivantes :

Si l'organisme d'utilité publique, en plus de permettre la propriété du logement, loue des logements, la mixité sociale est assurée de manière plus satisfaisante, le financement des rachats est facilité et la modération du prix à long terme est garantie.
Le prix modéré initial peut être obtenu grâce à la standardisation -par exemple l'uniformisation des plans- et à la priorité donnée aux espaces communs. En outre, la vente d'une construction brute assure une meilleure flexibilité aux acheteurs en termes de financement.
Le retour au vendeur, à savoir la rétrocession de la propriété à l'organisme responsable après une certaine durée, favorise la modération du prix à long terme. Les conditions liées à l'indemnisation doivent être conçues de manière à ne pas favoriser la hausse du prix.

Pour l'heure, il n'y a en Suisse aucun projet dans lequel le principe de propriété du logement d'utilité publique a été mis en œuvre sous une forme pure. Si l'étude montre qu'il n'y a pas forcément de contradiction entre utilité publique et propriété du logement, certaines conditions doivent toutefois être réunies. Il s'agit notamment d'un droit de préemption limité dont la durée d'exercice n'est pas restreinte, de la volonté et de la capacité d'exercer ce droit de préemption et de l'existence d'un organe de contrôle indépendant. Outre les structures juridiques possibles applicables aux différents modèles, l'étude formule également des recommandations sur les possibilités d'encouragement.

Encouragement possible par l'État

L'encouragement de l'accession à la propriété est également un mandat constitutionnel (art. 108 de la Constitution), dont l'exécution n'est assurée actuellement que par des mesures fiscales. La phase de développement et la phase de rachat sont essentielles dans le soutien à l'accession à la propriété du logement d'utilité publique, ce qui laisse entrevoir deux possibilités d'aide : 1) des prêts publics à court terme et à taux favorable pour le rachat de logements et 2) des services de conseil cofinancés par la Confédération. Enfin, les Cantons et les Communes pourraient prévoir des privilèges en matière de droits de mutation ou d'impôt foncier.

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